Dalam konteks Indonesia, keberpihakan negara seharusnya didasari oleh tujuan merumahkan seluruh rakyat secara berkeadilan. Dengan demikian, kelompok-kelompok yang paling tidak berdaya dalam pengadaan perumahannya perlu mendapatkan perhatian lebih, namun tetap dengan memperhatikan sistem multi-moda secara berkeseimbangan. Di negara yang berideologi Pancasila, seharusnya negara tidak memihak kepada salah satu moda penyediaan perumahan saja, melainkan memihak seluruh moda penyediaan perumahan tersebut secara berkeadilan. Baik di sektor publik, sektor sosial masyarakat, sektor swadaya masyarakat, maupun di sektor swasta (real estat). Mengembangkan keempat moda perumahan secara seimbang berarti memberdayakan pelaku-pelaku dan membangun relasi-relasi antara semua pelaku yang sesuai karakter setiap moda.
1. Memberdayakan Pasar Perumahan secara Komprehensif
Membangun sistem penyediaan perumahan multi-moda adalah sejalan dengan upaya untuk memberdayakan pasar perumahan secara komprehensif di semua moda penyediaan. Di tingkat global telah diajukan suatu konsep yang dinamai “enabling housing market”. Secara singkat, konsep enabling housing market berarti pasar perumahan yang bersifat memampukan. Terkandung pula makna menguatkan (strengthening) dan memberdayakan (empowering) dalam arti yang luas.
Pemberdayaan pasar perumahan tidak dapat ditafsirkan secara sempit sebagai ekspansi pasar perumahan komersial yang terus didorong-dorong untuk menyediakan perumahan untuk kelompok miskin. Tanpa penguatan moda perumahan publik dan pemberdayaan moda perumahan swadaya, arah ekspansi perumahan komersial hanya menyebabkan penyimpangan dan inefisiensi pemanfaatan sumber-sumberdaya publik seperti perijinan pemanfaatan ruang, perolehan tanah, pendapatan pajak, alokasi infrastruktur, dan fasilitasi pembiayaan.
Pengenalan adanya multi-moda penyediaan perumahan lebih jauh mengarah pada pengenalan pasar perumahan secara lebih komprehensif tanpa berfokus pada pasar komersial saja. Pasar perumahan komprehensif bukan hanya didasarkan pada perilaku dan iklim pasar properti (real estat) yang bersifat komersial, namun juga pasar perumahan swadaya (terutama swadaya informal), maupun pasar perumahan umum dan sosial. Mengapa untuk perumahan umum, swadaya dan sosial disebut juga sebagai pasar perumahan? Karena bagaimanapun ada dinamika kebutuhan dan pasokan (supply and demand) di setiap segmen tersebut yang terus bertumbuh secara alamiah.
Di satu sisi, ada kebutuhan dan permintaan efektif akan rumah-rumah dalam segala tingkatan dan karakter pengadaannya. Kebutuhan efektif beragam moda perumahan inilah yang harus dikenali, untuk kemudian diberdayakan sistem penyediaannya dengan baik. Mengenali kebutuhan perumahan bukan sebatas melalui atribut tingkat pendapatannya seperti selama ini. Sedangkan dari sisi pasokan perumahan, dengan segala bentuk moda pengadaannya, perlu dikembangkan sistem pasokan yang sesuai dengan kebutuhannya. Pengembangan sistem penyediaan yang responsif terhadap ragam karakter kebutuhan inilah yang perlu dikembangkan dalam multi-moda penyediaan perumahan.
2. Membangun Sistem Penyediaan Perumahan Multi-Moda
Upaya membangun sistem penyediaan perumahan multi-moda pertama-tama perlu dilakukan dengan mengenali adanya karakteristik khas dari moda-moda penyediaan perumahan. Kebijakan yang tidak mengenali adanya segmentasi moda penyediaan perumahan akan menimbulkan kekacauan, terutama dalam memberikan penguatan kelembagaan prioritas, kekacauan dalam penyediaan fasilitasi, subsidi, dan sebagainya.
Kedua, membangun sistem penyediaan perumahan multi-moda yang memberdayakan dan menyasar (addressing) intervensi pada input system (tanah, prasarana dan pembiayaan perumahan).
Ketiga, memperbaiki pula sistem pendukung (administrasi tanah, penataan ruang, perijinan, pengukuran kinerja, penghitungan kebutuhan, dsb).
Keempat, mengelola sama baiknya, sistem pasokan dan sistem kebutuhan sekaligus dalam pasar perumahan komprehensif. Misalnya, memberdayakan calon komunitas penghuni rumah susun secara terpadu dengan proses konstruksi rumah susun, sebagai keterpaduan moda perumahan swadaya dan moda perumahan umum.
Kelima, mengembangkan sistem kelembagaan dan kerangka peraturan yang terpadu dan saling memberdayakan antara keempat moda (komersial, publik, sosial, dan swadaya) tersebut. Kunci pengembangan kelembagaan adalah pembagian peran yang tepat dan sinergis antara pemerintah nasional, pemerintah daerah, badan-badan milik negara dan badan-badan milik daerah, pengembang real estate, kelompok perumahan di masyarakat, lembaga pembiayaan, badan-badan penyedia prasarana dan sarana, dan sebagainya.
Konsep sistem penyediaan perumahan multi-moda yang memberdayakan memerlukan proses sosialisasi yang memadai untuk dipahami secara tepat dan menyeluruh oleh semua pihak yang terkait. Jika tidak, pemahaman yang tidak sama justru akan membentuk kendala pemahaman (cognitive constraint) dalam proses perumusan kebijakan dan implementasinya. Sebagai contoh, memahami pasar perumahan sebagai semata pasar perumahan komersial adalah salah satu contoh kendala pemahaman.
Dengan kerangka umum seperti ini, maka pasar perumahan yang memberdayakan akan menghasilkan praktek pasar perumahan yang berbeda antara suatu negara dengan negara lainnya. Berbeda pula antara suatu daerah (bukan daerah administrasi) dengan daerah lainnya ketika tiba di negara besar seperti Indonesia. Lebih jauh, kiranya pemberdayaan pasar perumahan secara komprehensif ini membutuhkan pengkajian dan pengembangan konsep yang memadai dalam konteks pasar perumahan di Indonesia.
***
Tidak ada komentar:
Posting Komentar